Adquirir propiedades embargadas en España 2025: guía completa, bancos y recomendaciones para compradores e inversores

¿Qué entendemos por propiedades embargadas en España?

Las propiedades embargadas son inmuebles recuperados por bancos o entidades financieras debido al incumplimiento en pagos hipotecarios o deudas asociadas. Estos bienes se comercializan para recuperar la inversión, y suelen ofrecerse a un precio inferior al del mercado habitual. El embargo es un procedimiento judicial que concluye con una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad y la posterior puesta a la venta.

Dónde localizar propiedades embargadas

Entidades financieras españolas como BBVA disponen de portales inmobiliarios específicos donde muestran una amplia gama de viviendas residenciales, locales comerciales, garajes, terrenos y oficinas embargadas. Estos sitios permiten consultar las propiedades disponibles con información sobre características, ubicación y condiciones generales.

Adicionalmente, las subastas públicas oficiales constituyen otra forma de acceder a propiedades embargadas, habitualmente anunciadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en el portal electrónico de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Estas subastas se desarrollan de forma electrónica y están abiertas a cualquier persona que cumpla con los requisitos legales.

Pasos para adquirir una propiedad embargada en España

Comprar una propiedad embargada implica diversas etapas que conviene conocer para manejar la operación adecuadamente:

• Identificación y selección: Buscar inmuebles en portales bancarios o listados de subastas oficiales.
• Solicitar información detallada: Pedir datos sobre el inmueble, situación documental y notas registrales para verificar cargas o gravámenes existentes.
• Inspección del inmueble: Siempre que sea posible, realizar una visita física para evaluar su estado. Aunque en subastas usualmente no se permite el acceso, analizar el exterior y solicitar informes técnicos puede ser de ayuda.
• Negociación y presentación de oferta: En ventas directas con bancos, negociar y presentar propuesta. En subastas, preparar la puja conforme a las bases establecidas.
• Gestiones legales y documentación: Completar trámites documentales, incluyendo la revisión de la anotación preventiva de embargo y otros gravámenes.
• Firma y formalización: Firmar ante notario para oficializar la transferencia y cancelar el embargo.

Participación en subastas públicas oficiales

Las subastas de propiedades embargadas son procesos regulados y transparentes. Para participar es necesario:

• Registrarse en el portal oficial de subastas electrónicas del BOE o AEAT.
• Garantizar una fianza, habitualmente cerca del 5% del valor de tasación del inmueble.
• Realizar pujas electrónicas durante la duración de la subasta, respetando los incrementos mínimos indicados.
• Ganador y pago final: El mejor postor debe abonar el importe pendiente dentro del plazo fijado para completar la adquisición.

Este procedimiento requiere preparación, ya que la inspección del inmueble no siempre es posible y existen riesgos legales y económicos vinculados a las cargas del bien.

Riesgos y recomendaciones para compradores

Comprar propiedades embargadas presenta ventajas, pero también riesgos importantes que deben gestionarse adecuadamente:

• Cargas ocultas: Hipotecas vigentes, deudas con comunidades, impuestos atrasados u otros gravámenes pueden transferirse al comprador. Es esencial solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para identificarlos.
• Inmuebles ocupados ilegalmente: Puede darse el caso de okupas, lo que implicará costes y tiempos prolongados en procesos judiciales de desahucio.
• Situaciones jurídicas complejas: Copropiedades (proindivisos) o adquisición solo del usufructo pueden restringir el pleno derecho de disposición.
• Estado físico: La ausencia de inspección previa puede acarrear gastos inesperados en reformas o reparaciones.

Para minimizar riesgos, es aconsejable contar con asesoría jurídica especializada que verifique las cargas y analice la situación legal del inmueble antes de pujar o aceptar una oferta.

Costos adicionales y fiscales a considerar

Más allá del precio de compra, se deben contemplar gastos tales como:

• Impuestos: Principalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y otros según la comunidad autónoma.
• Gastos notariales y registrales: Para formalizar la compra y registrar la propiedad.
• Honorarios legales: Para asesoría y gestión documental.
• Costes de desahucio: En caso de ocupación ilegal, que pueden ser elevados y prolongados.
• Reformas y mantenimiento: Suelen ser necesarios en este tipo de inmuebles.

Estas consideraciones facilitan establecer un presupuesto realista para valorar la rentabilidad de la compra.

Beneficios y perspectivas del mercado de propiedades embargadas en 2025

El mercado de propiedades embargadas en España continúa ofreciendo oportunidades atractivas para inversores y compradores que realizan un análisis riguroso y cuentan con asesoramiento profesional. En 2025, la digitalización y la transparencia en los procesos facilitan el acceso a catálogos de inmuebles, y el acceso a financiación preferente de algunas entidades bancarias puede ser una ventaja adicional.

Comprender a fondo el proceso, las condiciones legales y las características de cada propiedad es fundamental para aprovechar estas oportunidades y reducir riesgos. Este segmento sigue siendo una alternativa viable para quienes buscan precios más accesibles para ingresar al mercado inmobiliario español.

Aviso: Los precios y la disponibilidad de propiedades embargadas pueden variar según la región y la entidad financiera. Se recomienda siempre verificar la información actualizada en portales oficiales y con profesionales del sector inmobiliario y legal.

Sources

• RealAdvisor - Guía para encontrar las subastas de casas embargadas por bancos: https://realadvisor.es/es/blog/guia-para-encontrar-las-subastas-de-casas-embargadas-por-bancos
• Área Financiación - Embargos, cargas o deudas. Guía para comprar viviendas en subastas judiciales: https://www.areafinanciacion.com/post/embargos-cargas-o-deudas-gu%C3%ADa-exhaustiva-para-comprar-viviendas-en-subastas-judiciales-todo-lo-q