Verlassene Häuser kaufen Schweiz 2025: Praktischer Leitfaden zu Preisen, Finanzierung und Renovation für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

Welche Objekttypen und Nutzungsmöglichkeiten bestehen 2025?

Das Spektrum verlassener Häuser in der Schweiz reicht 2025 von alten Stadeln, Rusticos und kleinen Chalets bis hin zu Alp‑ und Alphütten. Häufige Nutzungsmöglichkeiten sind: - Umbau zu Ferienwohnungen oder für touristische Vermietung - Zweitwohnsitz/Chalet als persönlicher Rückzugsort - Atelier, Werkstatt, Lager oder Hobbyraum (insbesondere bei Stadeln) - Selbstversorger‑ oder landwirtschaftliche Projekte in historischen Dörfern

Berücksichtigen Sie frühzeitig denkmalpflegerische Auflagen und Vorgaben zum Ortsbild: In typischen Orten (etwa bei traditionellen Rusticos) können solche Einschränkungen Umnutzungen und Renovationsumfang stark beeinflussen.

Wo finden sich solche Objekte und wie ist die Erreichbarkeit?

Solche Immobilien sind oft in ländlichen oder touristisch geprägten Tälern zu finden. Regionen mit hoher Naturnähe und touristischer Nachfrage sind typische Fundorte. Die Erreichbarkeit ist sehr unterschiedlich: - Viele Objekte sind per Auto erreichbar; - Alphütten sind teilweise nur zu Fuss oder per Helikopter erreichbar; - In manchen Gebieten bestehen ÖV‑Anbindungen, was für touristische Vermietung vorteilhaft ist.

Prüfen Sie die Erreichbarkeit (Wetterbedingungen, Winterzugang, Parkmöglichkeiten, ÖV‑Halte) bereits früh im Auswahlprozess — sie beeinflusst Nutzung, Renovationsaufwand und potenzielle Vermietbarkeit.

Orientierung zu Preisen und Einstiegskosten (ohne exakte Zahlen)

Die Preisspanne für verlassene, sanierungsbedürftige Häuser ist breit und stark von der Lage abhängig. Als grobe Orientierung reichen Angebote von niedrigen fünfstelligen bis hin zu mittleren sechsstelligen Beträgen, je nach Lage, Zustand und Anschluss‑Infrastruktur. Konkrete Inserate weichen stark voneinander ab; verwenden Sie Preisbeispiele daher nur als Ausgangspunkt für Ihre eigene Recherche.

Wichtig zu wissen: Preise, Ausstattungen und Verfügbarkeit ändern sich schnell. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf historische Beispiele, sondern prüfen Sie laufend aktuelle Inserate und holen Sie Offerten ein.

Marktentwicklung 2025: Nachfrage, Zinsen und Angebot

Im Jahr 2025 weist der Schweizer Markt für Bestandsobjekte eine moderate Dynamik auf: Angebot und Nachfrage haben sich in vielen Segmenten verschoben, Inserate bleiben teils länger online, und die Nachfrage nach charaktervollen Renovationsobjekten hat spürbar zugenommen. Zu Jahresbeginn lagen Hypothekarzinsen auf einem vergleichsweise moderaten Niveau, was Finanzierungsdialoge erleichtern kann. Regionale Unterschiede sind jedoch erheblich — behalten Sie lokale Trends im Auge.

Wo und wie suchen: Plattformen und Taktiken

• Verwenden Sie spezialisierte Portale mit Filtern für Sanierungsobjekte (z. B. gängige Schweizer Immobilienplattformen).
• Abonnieren Sie Such‑Alerts/Early‑Access‑Benachrichtigungen, um früh informiert zu sein.
• Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu Maklern auf; einige inserieren exklusiv oder teilen Vorabinformationen mit registrierten Interessenten.
• Planen Sie Besichtigungen mit Vorlauf und verlangen Sie vorab Grundbuchauszug, Pläne sowie Anschlussdaten.

Eine aktive Suchstrategie (Alerts, Maklerkontakte, Feldrecherche vor Ort) erhöht die Wahrscheinlichkeit, geeignete Objekte zu finden.

Praktischer Ablauf beim Kauf: empfohlene Schritte

Vor dem Kauf empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise: - Erste Besichtigung: Gesamteindruck, offensichtliche Schäden und Erreichbarkeit beurteilen. - Zweite Besichtigung: anderer Zeitpunkt/Wetter, Nachbarschaft und Lärmpegel prüfen; fehlende Unterlagen anfordern. - Gemeinde/Bauamt konsultieren: Klärung von Umnutzungs‑ und Bauauflagen sowie Gewässer‑ oder Naturschutzbeschränkungen. - Bank/Finanzierung: Frühzeitige Erstabklärung und Bankbewertung einholen. - Dossier zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, energetische Einschätzung. - Kaufabsicht kommunizieren und Reservationsmodalitäten klären; grössere Anzahlungen nur mit Bankbestätigung leisten. - Notarielle Verschreibung/Grundbucheintrag als letzter Schritt vor der Eigentumsübertragung.

Diese Reihenfolge reduziert Risiken und schafft Planungssicherheit sowie Verhandlungsspielraum.

Finanzierungspraxis und Bankprüfungen

Banken verlangen in der Regel ein vollständiges Dossier (Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, Zustandsbeschreibung) zur Wertermittlung. Die bankseitige Bewertung bildet häufig die Basis für Tragbarkeitsberechnung und Kreditentscheide. Neben Universalbanken existieren spezialisierte Dienstleister und Makler mit Erfahrung bei Renovationsobjekten. Empfehlung: Holen Sie eine Bank‑Vorprüfung ein, bevor Sie verbindliche Zahlungen leisten.

Renovationsaufwand, Energieauflagen und Notlösungen

Die meisten verlassenen Objekte erfordern umfassende Renovationen. Wichtige Aspekte: - Klären Sie im Vorfeld denkmalpflegerische Vorgaben, baurechtliche Bedingungen und Anschlussfragen (Wasser, Abwasser, Strom). - Energetische Auflagen: Kantone setzen Vorgaben zu Heizungsersatz und Energiesanierungen. In Notfällen sind temporäre Lösungen möglich; in der Regel sind Behördenmeldungen und ein Zeitplan für die definitive Umrüstung erforderlich. - Planen Sie eine realistische Reserve für unvorhergesehene Mängel (Feuchtigkeit, statische Probleme, Erschliessung).

Nutzen Sie lokale Beratungsstellen (Baukommission, HEV, Fachplaner) für die Interpretation kantonaler Vorgaben und die praktische Umsetzung.

Steuerliche und rechtliche Risiken

Beachten Sie das Risiko einer Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel: Häufigkeit von Transaktionen, kurze Besitzdauer, hoher Fremdfinanzierungsanteil, Einsatz von Fachwissen und systematische Vorgehensweise können steuerliche Konsequenzen haben. Das Bundesgericht geht in solchen Fällen restriktiv vor. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich frühzeitige steuerliche Beratung oder Rücksprache mit dem zuständigen Steueramt.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

• Legen Sie Suchgebiet und Budget inklusive Renovationsreserve fest.
• Abonnieren Sie Such‑Alerts und kontaktieren Sie Makler mit Sanierungsfokus.
• Vereinbaren Sie zwei Besichtigungstermine und fordern Sie Pläne sowie Grundbuchauszug an.
• Klären Sie Umnutzungs‑ und Baubewilligungen mit Gemeinde/Bauamt vor der Kaufentscheidung.
• Holen Sie Bank‑Vorabklärungen und unabhängige Schätzungen ein.
• Prüfen Sie Energieauflagen, Denkmalschutz sowie mögliche Beschränkungen bei touristischer Vermietung.
• Lassen Sie steuerliche Konsequenzen bei grösseren oder wiederholten Transaktionen prüfen.

Diese Massnahmen erhöhen die Planungssicherheit und reduzieren spätere Überraschungen.

Fazit

Verlassene Häuser in der Schweiz bieten 2025 interessante Möglichkeiten für Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze oder kreative Projekte. Der Erfolg hängt jedoch von gründlicher Vorbereitung ab: sorgfältige Besichtigungen, frühzeitige Abklärungen bei Gemeinde und Bank, klare Renovations‑ und Energiekonzepte sowie steuerliche Absicherungen. Mit Unterstützung lokaler Experten und einer strukturierten Vorgehensweise lassen sich Chancen und Risiken realistisch beurteilen.

Quellen

• Raiffeisen Schweiz — Traumhaus gefunden: diese 6 Punkte sollten Sie nach der ersten Besichtigung beachten (2024). https://www.raiffeisen.ch/rch/de/wissen/wohnen/traumhaus-gefunden.html
• Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) — Magazin 05‑2025 (Recht, Energie und Marktentwicklungen). https://www.hev-zuerich.ch/hubfs/Magazin%20-%20Z%C3%BCrcher%20Hauseigent%C3%BCmer%20-%20aktuelle%20Ausgaben/2025-05-DZHE.pdf

Hinweis zu Preisen und Angeboten: Preise, Finanzierungsoptionen und Verfügbarkeit variieren je nach Region, Anbieter und aktuellen Aktionen. Verifizieren Sie aktuelle Informationen stets bei lokalen Anbietern.

Hinweis zu Aktionen und Vergünstigungen: Angebote und Vergünstigungen können sich ändern und variieren je nach Standort. Es gelten die jeweiligen Geschäftsbedingungen.