Festhypothek oder SARON? Der große Vergleich für Eigenheimbesitzer

Wer in der Schweiz ein Eigenheim finanziert oder eine bestehende Hypothek erneuert, steht oft vor derselben Weichenstellung: Zins festschreiben oder von variablen Geldmarktzinsen profitieren. Die Antwort hängt weniger von Bauchgefühl ab als von Zinslogik, Budgetrobustheit und Planungshorizont. Ein sauberer Vergleich hilft, Überraschungen zu vermeiden und die Tragbarkeit auch bei Zinsänderungen im Blick zu behalten.

Was unterscheidet Festhypothek und SARON-Hypothek?

Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine feste Laufzeit (z. B. 2, 5 oder 10 Jahre) vereinbart. Das macht die Kosten gut planbar, dafür profitiert man während der Laufzeit nicht von sinkenden Marktzinsen. Eine vorzeitige Auflösung kann teuer werden, weil Banken bei Vertragsbruch oft eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON), einem Geldmarkt-Referenzzins. Der effektive Hypothekarzins setzt sich typischerweise aus dem SARON (periodisch angepasst) plus einer bankindividuellen Marge zusammen. Dadurch schwanken die Zinskosten im Zeitverlauf: In Phasen sinkender Zinsen kann das günstiger sein, bei steigenden Zinsen steigen die Belastungen rasch.

Die aktuelle Zinssituation in der Schweiz

Das Schweizer Zinsumfeld wird stark von der Geldpolitik, Inflationserwartungen und internationalen Kapitalmärkten geprägt. Für Festhypotheken sind insbesondere die längerfristigen Kapitalmarkterwartungen relevant: Banken kalkulieren Festzinsen häufig aus Refinanzierungskosten und Risikoaufschlägen, weshalb Festhypotheken nicht eins zu eins mit dem kurzfristigen Leitzins mitlaufen.

Beim SARON ist der Bezug direkter, weil er den kurzfristigen Geldmarkt abbildet. Das bedeutet: Änderungen im kurzfristigen Zinsniveau wirken schneller auf die laufenden Kosten. Für Eigenheimbesitzer ist deshalb entscheidend, ob das Haushaltsbudget auch bei höheren Zinsen tragfähig bleibt – und wie lange man Planungssicherheit benötigt (z. B. wegen Familienplanung, Selbstständigkeit oder bevorstehenden Investitionen ins Objekt).

Vor- und Nachteile beider Hypothekarmodelle im Überblick

Eine Festhypothek punktet vor allem mit Stabilität: gleichbleibende Zahlungen erleichtern Budgetierung, und das Zinsänderungsrisiko ist während der Laufzeit stark reduziert. Nachteile sind eine geringere Flexibilität (z. B. bei Verkauf oder vorzeitiger Ablösung) sowie das Risiko, bei sinkenden Zinsen über Jahre einen vergleichsweise hohen Satz zu bezahlen.

Die SARON-Hypothek ist oft flexibler und kann in Niedrigzinsphasen kostengünstig sein. Gleichzeitig trägt man das Zinsrisiko aktiv mit: Steigen die kurzfristigen Zinsen, steigen die Kosten – und zwar ohne lange Vorlaufzeit. Praktisch ist zudem zu verstehen, wie die Zinsperiode abgerechnet wird (z. B. quartalsweise) und welche Marge vereinbart ist, da die Marge je nach Bank, Belehnung und Kundenprofil stark variieren kann.

Welches Hypothekarmodell passt zu welchem Profil?

Eine Festhypothek passt häufig zu Haushalten mit engem Budgetkorridor oder hohem Sicherheitsbedürfnis, etwa wenn die monatliche Belastung nur wenig Spielraum zulässt oder wenn Planungssicherheit über mehrere Jahre entscheidend ist. Auch wer weiss, dass in den nächsten Jahren weniger Reserven vorhanden sind (z. B. wegen Teilzeit, Kinderbetreuung oder Renovationen), schätzt die Konstanz.

Eine SARON-Hypothek kann zu Haushalten passen, die Zinsbewegungen aushalten und Reserven aufgebaut haben. Wichtig sind ein realistischer Stress-Test (z. B. was passiert bei deutlich höheren Zinsen), genügend Liquidität sowie die Bereitschaft, die Zinsentwicklung zu verfolgen. Viele Eigentümer nutzen zudem eine Aufteilung in Tranchen (z. B. Teil fest, Teil SARON), um Risiko und Planbarkeit zu mischen.

Tipps für die Hypothekenwahl bei Schweizer Banken

Für die Entscheidung lohnt sich ein Blick auf die Gesamtkosten und Vertragsdetails: Marge, Zinsanpassungsrhythmus, mögliche Wechseloptionen, Kosten bei vorzeitiger Kündigung und die Flexibilität bei Amortisation oder Objektveränderungen. Ebenso wichtig: Wie wird die Tragbarkeit gerechnet (z. B. kalkulatorischer Zinssatz, Nebenkosten, Unterhalt), und welche Annahmen macht die Bank zur langfristigen Belastung?

Bei realen Offerten zeigen sich Kostenunterschiede oft weniger beim Referenzzins als bei Marge, Gebühren und Laufzeitgestaltung. Typische Richtwerte im Markt (stark abhängig von Belehnung, Objekt, Region und Bonität) sind beispielsweise: SARON-Hypothek als SARON plus Marge von grob 0,6–1,2 Prozentpunkten; Festhypotheken je nach Laufzeit häufig im Bereich von rund 1,8–2,6 Prozent (5 Jahre) oder 2,1–2,9 Prozent (10 Jahre). Solche Bandbreiten sind Orientierungswerte und können sich durch Marktbewegungen und bankinterne Konditionen schnell ändern.

Preise, Sätze oder Kostenschätzungen erwähnt in diesem Artikel basieren auf den neuesten verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. Eine unabhängige Recherche wird empfohlen, bevor finanzielle Entscheidungen getroffen werden.

Unabhängig vom Modell hilft eine systematische Vorgehensweise: erst Budget und Risikofähigkeit klären, dann mehrere Offerten vergleichen und schliesslich die Laufzeiten so wählen, dass keine grossen Beträge gleichzeitig fällig werden. Wer Flexibilität braucht, prüft zudem, wie einfach sich eine SARON-Hypothek später in eine Festhypothek umwandeln lässt und welche Bedingungen dafür gelten.

Am Ende ist der Vergleich Festhypothek oder SARON weniger eine Zinswette als eine Passungsfrage. Fest bedeutet Planbarkeit gegen Flexibilität, SARON bedeutet Marktnähe gegen höhere Schwankungen. Wer die eigene Tragbarkeit realistisch testet, Vertragsdetails sauber prüft und bei Bedarf mit Tranchen arbeitet, kann beide Modelle sinnvoll einsetzen – passend zum eigenen Profil und zur Finanzierungsstrategie.